百变金福彩票首页百变金福彩票首页百貨商場高端商場的複制存在一定難度

    高端商場的複制存在一定難度

  • 來源:搜鋪網
    作者:王曉然 王瑩瑩
    發布時間:2019-5-15 14:21:06

        隨著麗澤商圈的逐步建成,北京的第二個“西局·北京SKP”進程一直備受關注。北京商報記者近日走訪發現,目前項目的主體已經基本完工。隨著深入調查記者發現,原本的西局·北京SKP項目已改爲北京華聯西局購物中心。盡管官方並未給出明確回複,但記者從多種渠道證實了這一消息。

       業內人士表示,核心商圈選址以及附近消費者購買力是商業項目需要考量的重要因素。對于一個城市來說,像定位于高端百貨的北京SKP這類項目,應該位于城市的核心商圈,且必須要有足夠的消費人群以及購買力支撐。從目前北京市場整體來看,符合它的商業業態定位的商圈並不多,可見上述商場定位改變也是企業從經營上考慮的結果。

       西局SKP黃了?

       北京商報記者實地走訪看到,原西局·北京SKP項目位于麗澤橋西北側,恒泰廣場正對面,地鐵西局站F口。目前項目的主體已經基本完工,外立面也已經基本完成,室外地面正在進行鋪裝施工。

       現場施工人員對記者表示,雖然現在不太清楚開業的是哪個商場,但裏面正在建一個大型超市。

       公開信息顯示,早在2015年11月20日,西局·北京SKP商業大廈舉辦了奠基典禮,北京華聯宣布將進駐葛洲壩與龍湖聯合拿地的西局地塊,打造北京第二個SKP。但時隔四年,這家西局·北京SKP遲遲沒有開業。

期間,有知情人士向北京商報記者透露,上述項目現已變爲北京華聯西局購物中心,現已進入招商階段,項目預計于2019年12月正式開業。

       對此,北京商報記者分別聯系了北京SKP市場部的相關負責人以及北京華聯集團。其中,北京SKP相關負責人回複表示,對此項目並不知情。另一方面,記者多次嘗試撥打北京華聯集團負責購物中心項目相關負責人的電話,但截至發稿前一直未能接通。

       盡管未得到官方回複,但北京商報記者通過其他渠道發現,西局·北京SKP項目確實已經變更爲北京華聯西局購物中心。記者在據智聯招聘網站上檢索並看到,目前“北京華聯西局購物中心”正在招聘“招商經理”、“招商主管”、“設計主任”等多個職位,更新時間均在近期。

       此外,記者還在問卷星網站上看到了一份“北京華聯西局購物中心消費者調查問卷”,最後一個問題也提及:購物中心正在籌備期,即將開業,希望消費者能提出寶貴意見。

       據公開資料顯示,此項目規劃總建築面積16.78萬平方米,涵納8.22萬平方米超甲級商業區、3.85萬平方米超甲級寫字樓以及4.71萬平方米停車場。定位爲年輕人文時尚聚集,將成爲集購物休閑、餐飲休閑、娛樂社交于一體的一站式購物商場。

       對此,一位接近北京地區商業項目的業內人士表示,麗澤商務區目前還在建設當中,所以不具備足夠的消費人口資源。“一個成熟商務區要從建設到企業入駐,再到形成一個完整的體系,需要較長的時間。北京SKP的成功主要輻射北京,甚至是北京周邊的高端消費者,而不是光靠本地的客流,因此無法支撐在北京出現第二個類似于這種商業模式的項目。”

受限消費力?

       在北京新版城市總體規劃中,麗澤金融商務區被定位爲“新興金融産業集聚區”、“首都金融改革試驗區”。翻閱麗澤商務區“十三五”規劃可見,該區域將以戰略性新興金融産業爲龍頭,大力發展金融信息、金融文化、金融服務産業,構建獨具特色和優勢的金融服務産業體系。未來將成爲首都建設爲有國際影響力的金融中心城市的新引擎。

       隨著麗澤金融商務區的規劃形成,“入局者”也越來也多。據戴德梁行統計,去年一季度麗澤商務區內已經有晉商聯合大廈、聚傑金融大廈及彙亞大廈等項目入市,在建項目包括中華聯合保險項目、彙能大廈、麗澤SOHO項目、遠洋地産項目等十多個項目,預計未來五年將陸續入市,爲市場帶來超過180萬平方米的寫字樓空間。此外,首創置業、新奧集團等開發運營商也相繼入局麗澤商圈。

       麗澤金融商務區附近已經建成了一些高檔小區,如位于西局附近的泰禾西府大院,售價爲每平米12萬元左右。彼時,曾有業內人士認爲,作爲高端百貨的北京SKP,將能夠能夠帶動該地區的發展。

       但實際上,盡管西局項目位于豐台區的核心地帶,又緊鄰麗澤商務區、總部基地等核心辦公區,但西局地區的發展一直算不上太快。交通和居住人口成爲兩大制約因素:從交通上來看,14號線西段至今沒有全線貫通,影響了西局與豐台區東部地區乃至整個北京中心城區的聯系。從居住人口上來看,盡管附近興建了一些高端商品房小區,但數量總體較少,金福彩票人工计划首页的還是回遷房社區或鐵路職工宿舍以及部隊家屬區。

       在鏈家網上,北京商報記者注意到,周邊區域二手房的整體售價在每平方米5-6萬元左右,這個數字甚至不如北五環外的北苑立水橋地區,可見該區域內的居民整體消費能力並不平衡。

       此外,多位消費者也曾在國安貼吧上發言表示,“就算西局SKP建成,太貴了也可能沒人去”、“豐台消費能力夠嗆”、“盡管附近有點豪宅,但總體水平還是比較差”等。因此,在采訪中,部分周邊消費者認爲,改成華聯購物中心或許也是個不錯的選擇。

       同時,有業內人士指出,北京SKP落戶西局,也不是不能做,但需要根據周邊環境調整經營模式。“麗澤商務區重點是發展金融,再發展也只是起到對金融街的輔助作用。金融街購物中心曾經有很多大品牌入駐,但現在仍然不溫不火,而麗澤商務區在一定程度上並不具備像金融街 那樣擁有更有實力的消費人群。”

       複制受阻

       單獨來看北京SKP項目,目前發展非常可觀。據了解,位于大望路的北京SKP的年銷售額連續六年保持銷量冠軍。公開數據顯示,北京SKP2018年的銷售額高達135億,超出2017年的125億。僅2017年的年銷售額則已經讓北京SKP,成爲僅次于倫敦哈羅德百貨的全球第二大百貨商店,目前它也在進行南館的擴建。

       但事實上,除了大望路的這家北京SKP以外,其他項目的發展都或多或少受到了阻礙。早在2013年,通州區就引入了新光資産投資管理有限公司,甚至傳聞北京SKP要在通州新建商場,但最後也不了了之。

       對此,商務部國際貿易經濟百变金福彩票首页研究院流通與消費研究所副主任關利欣在接受北京商報記者采訪時表示,核心商圈的選址以及附近消費者的購買力情況是企業發展的重要因素。對于一個城市來說,像北京SKP這種定位于高端人群的百貨,應該位于城市的核心商圈,必須要有足夠的消費人群以及購買力的支撐。從目前北京整體來看,符合它商業業態定位的商圈本身並不多,主要集中在東邊的國貿、三裏屯等地區。

       “此外,麗澤商務區想做成僅次于國貿的商務中心,但與CBD相比還有不少差距,對産業或對就業的吸引力可能還是不足。商場定位的改變也是企業從經營上進行考慮的結果,如果做成滿足當地老百姓日常需求的商場就完全足夠了”,關利欣說。

       此外,還有不願具名的商業界人士坦言,高端商場的發展存在一定的生命周期,全球的百貨業也都在轉型體驗化、場景化的商業模式,而不是傳統的零售。這種品牌的特質就是只能在有限的城市開有限的門店,不具備大規模擴張的條件,因此北京SKP模式很難複制。

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